資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的一大特色是收益穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)可控，而且信托公司相信這一業(yè)務(wù)未來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模將非常可觀。因而，即便收益率較融資類地產(chǎn)信托低，信托公司還是愿意投入其中搶占先機(jī)，以便分享未來(lái)的市場(chǎng)蛋糕
在房地產(chǎn)信托接連出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)行漸趨縮水的當(dāng)口，一直處于風(fēng)口浪尖的信托公司，正試圖通過(guò)創(chuàng)新尋求地產(chǎn)領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)及業(yè)務(wù)模式。
記者了解到，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀樾磐泄緞?chuàng)新地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的新“出口”——業(yè)內(nèi)已有部分信托公司嘗試通過(guò)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新模式。
房地產(chǎn)信托發(fā)行縮水
在風(fēng)險(xiǎn)頻繁發(fā)生、地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)控的時(shí)候，房地產(chǎn)信托放慢了發(fā)行的腳步。
統(tǒng)計(jì)顯示，自今年三季度以來(lái)，集合類信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模一直處于下降通道，而其中的“主力”——房地產(chǎn)融資信托，其發(fā)行更是趨于疲態(tài)。
北京一家信托公司人士向上證報(bào)記者坦言，鑒于地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高于其他品種的產(chǎn)品，更加嚴(yán)格的篩選交易對(duì)手，做好風(fēng)控，防范風(fēng)險(xiǎn)將是房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的主流。
根據(jù)用益信托的最新統(tǒng)計(jì)，10月份成立的集合信托計(jì)劃中，此前的融資主力——房地產(chǎn)信托已經(jīng)疲態(tài)盡顯。盡管在9月有所回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)，10月再度走低，共成立60 款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集資金67.98 億元，占總規(guī)模的11.34%，較9月下降了6.61個(gè)百分點(diǎn)，在各大資金投向中占比最低。
而中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)顯示，第三季度房地產(chǎn)信托的規(guī)模為1.27萬(wàn)億元，占比為10.38%，已環(huán)比下降了0.34個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，自9月起中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)允許部分滿足條件的上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債市發(fā)行中期票據(jù)后，截至10月底，已有近20家上市房企發(fā)債融資，規(guī)模超千億元。
不僅如此，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，今年以來(lái)已有22家A股上市房企通過(guò)發(fā)行公司債融資，融資額286.1億元，較2013年總計(jì)50億元的規(guī)模增長(zhǎng)了近500%。
“嫁接”資產(chǎn)證券化
業(yè)內(nèi)人士指出，房企融資渠道的多元化，是令房地產(chǎn)信托發(fā)行縮水的原因之一。但是最為重要的原因，還是信托公司基于風(fēng)險(xiǎn)控制的需求，主動(dòng)壓縮了相關(guān)信托的發(fā)行。不過(guò)信托業(yè)內(nèi)也有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、居民生活等具有重要的意義，地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展符合各方的利益與預(yù)期，因此房地產(chǎn)信托基于其市場(chǎng)需求以及較高的投資回報(bào)，依然會(huì)有生存的空間。
百瑞信托博士后工作站研究員陶斐斐對(duì)記者表示：“地產(chǎn)行業(yè)可能在信托業(yè)務(wù)占比會(huì)有所下降，但是依然具有一定市場(chǎng)。而具體的房地產(chǎn)走勢(shì)需根據(jù)不同區(qū)域、不同城市、不同區(qū)位具體分析，信托公司目前在做房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)同樣將具體甄別不同區(qū)域、不同交易對(duì)手，以嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。”
而另一個(gè)值得注意的現(xiàn)實(shí)是，在傳統(tǒng)的銀行信貸之外，信托融資曾給予房地產(chǎn)公司很大的資金支持。但是目前市場(chǎng)上，一方面由于信托公司基于風(fēng)控需求主動(dòng)縮減相關(guān)融資類業(yè)務(wù)，另一方面，市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力量也日漸增多，如地產(chǎn)私募、基金子公司等也紛紛介入房企融資業(yè)務(wù)。因此，房地產(chǎn)信托的轉(zhuǎn)型壓力也顯得尤為迫切。
據(jù)陶斐斐表示，房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”已經(jīng)過(guò)去，但目前信托業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)仍有共識(shí)，“因此部分信托公司正試圖在地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)方面發(fā)力，為信托在房地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)發(fā)展嘗試新的路徑。”
陶斐斐指出，房地產(chǎn)行業(yè)在不同發(fā)展階段對(duì)融資手段的需求不同是正常現(xiàn)象。隨著市場(chǎng)的逐步成熟，以及法律及相關(guān)配套政策的建立與改善，像MBS等新型金融工具也將逐步發(fā)展。信托在此方面也具有一定優(yōu)勢(shì)：信托特有的資產(chǎn)隔離功能使其天然就是SPV；而信托在房地產(chǎn)開發(fā)貸、地產(chǎn)物業(yè)租金收益權(quán)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸等方面也積累了大量客戶、項(xiàng)目資源及投融資經(jīng)驗(yàn)。
“因此包括百瑞信托在內(nèi)，業(yè)內(nèi)已經(jīng)有公司通過(guò)與銀行、券商合作，將工商企業(yè)的信貸資產(chǎn)進(jìn)行證券化，也逐步涉及地產(chǎn)業(yè)相關(guān)資產(chǎn)。比如日前中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行與交銀國(guó)際信托合作的‘郵元2014’項(xiàng)目即是新一輪的首單RMBS（住宅抵押貸款支持證券）產(chǎn)品。”
不過(guò)，陶斐斐也坦言，目前在參與資產(chǎn)證券化及RMBS過(guò)程中，由于產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)涉及更復(fù)雜的要求、且相關(guān)額度有限等原因，這一創(chuàng)新業(yè)務(wù)尚處于試水階段。“但是資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的一大特色是收益穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)可控，而且信托公司相信這一業(yè)務(wù)未來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模將非常可觀，因而即便收益率較融資類地產(chǎn)信托低，信托公司還是愿意投入其中搶占先機(jī)，以便分享未來(lái)的市場(chǎng)蛋糕。”
